饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí431mm是多少厘米 431mm是多少米)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合431mm是多少厘米 431mm是多少米理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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