近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)大学老师最怕什么部门举报运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xí大学老师最怕什么部门举报ng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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