万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日三公分是多少厘米 三公分是多少毫米，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)三公分是多少厘米 三公分是多少毫米债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书三公分是多少厘米 三公分是多少毫米院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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