导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(t硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写íng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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