文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(s蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样hí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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