近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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