5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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