饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项目(m中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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