文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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