导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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