5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷）美女脱了个精光露出奶囗和尿囗，行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　美女脱了个精光露出奶囗和尿囗　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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