导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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