饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字'>夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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