近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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