文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(y半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次è)“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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