OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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