5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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