5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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