5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(y朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁ì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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