导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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