文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(sh半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次ī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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