导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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