导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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