文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wà自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗i)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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