文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò900g是几斤 900g是多少毫升)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。900g是几斤 900g是多少毫升房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现900g是几斤 900g是多少毫升财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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