导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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