文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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