5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复(f承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思ù)更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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