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国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人民生宏观：中国户均几套房？

　　导读国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人rong>

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。