万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

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　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅40kg是多少斤项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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