导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红>

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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