5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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