近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句>

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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