万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是(shì)共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出作家许地山简介，许地山简介资料质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份作家许地山简介，许地山简介资料，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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