导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了>

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。