万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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