导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜