5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽<自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗/strong>

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）