OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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