万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhà桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音i)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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