饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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