导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(z越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》hù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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