文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格(g小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询é)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询rong>

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。