导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀