近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型量(liàng)投(tó冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型u)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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