近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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