文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jì一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战n)步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(c一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战óng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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