近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(c妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释hū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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