万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhō李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶u)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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