近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shà电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗ng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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